未來三年房產與陶瓷建材產業的發展之路

　　樓市進入白銀時代之后，市場遭遇下行壓力。房企陷入利潤率下滑，融資難度增大的困境之中。房地產行業的種種變化，讓這習慣了高增長、高利潤的房企開始思考轉型的問題，紛紛將目光投向房地產以外的世界，覬覦多元化業務發展獲利。

　　而十九大“租購并舉”的表述更是奠定了未來五年乃至未來整個房地產的發展基調，在多位業內人士看來，未來發展格局的變化，開發商們將來到一個新的領域，存量房崛起、新業務興起、租售并舉成為白銀時代新的關鍵詞。在這一輪調整期內，房企想要保持規模化的可持續發展，應學會從多元化的業務模式中尋找更多的投資機會。

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　　一、市場主體由開發商到資產管理人的轉變

　　在過去，我國開發商是房地產的絕對主體和資源整合者。但是在未來，這一局面將會發生改變，從美國市場主體來看，我們發現了一個驚人的數據，開發商的市值才520億美元，大部分轉型成了房地產基金或者REITS，房地產基金和REITS的市值加起來接近18000億，是開發商市值的30多倍。這對我國來說意味著巨大的商業空間和機會。

　　但與此同時，業內人士也認為，具備物業增值和內容賦能能力的合格資產管理人亟待成長。

　　二、金融工具從銀行貸款到“REITS/CMBS”的轉變

　　在過去，主要的融資工具都是銀行貸款、公司債等融資方式，核心依賴的是資產抵押和主體信用。而在目前整個經濟杠桿的背景下，開發商遭受了嚴峻的資金挑戰，如何革故鼎新成為了新的問題。

　　未來，這種基于銀行貸款的間接融資模式，一定會由“REITS/CMBS”這種直接融資工具去轉型，換句話說，過去貸款看重主體信用，未來則更加注重資產本身質量，資產的信用，資產的現金流能力，如果資產信用這一新的價值觀樹立起來，將給房地產廣大中小開發商帶來福音，因為他們都是在銀行貸款，考察主體信用下的弱勢群體。如果中小開發商資產質量優良的話，也可以獲得高評級。

　　三、從傳統“開發銷售”模式到“資產管理”模式的轉變

　　在過去，房地產的商業模式，就是高周轉、高毛利和高杠桿三駕馬車拉動下的增長，在土地紅利和房價上漲大趨勢下，開發商通過“利潤利息差”獲得了基于融資的“正杠桿”，進而獲得了超額收益，成為社會資源的主要配置者和受益者。

　　但是現在傳統的開發銷售模式越來越面臨挑戰，這主要表現在三個方面：第一，房地產銷售“六限”嚴重制約了高周轉，尤其是開發自持要求更是沉淀了大量資金，嚴重拉了資金周轉效率的后腿，第二，土地成本不斷上升，加之價格備案管制給高毛利帶來雙殺，而政策的去杠桿要求，尤其2018年融資形勢的趨緊，更是讓高杠桿模式風險凸顯。

　　從政策解讀層面來看，政府希望房地產從原來的“交易-流量”模式轉向“持有-運營”模式，從依靠價差獲利轉為扎扎實實的運營，租金獲利，并且通過REITS手段，解決租賃模式下持有運營資金瓶頸問題，也讓具備專業運營能力的輕資產管理公司有機會脫穎而出，借助社會化資本擴大管理規模，獲得更高回報。

　　政策驅動資產證券化加速演講，而資產證券化將重塑房地產的商業模式。

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　　而對于陶瓷建材產業來說，習近平總書記在世界經濟論壇2017年年會上指出：“我們必須在創新中尋找出路。只有敢于創新、勇于變革，才能突破世界經濟增長和發展的瓶頸。”從佛山陶瓷產業的當前發展來看，同樣存在瓶頸問題，作為佛山市的一個主導發展產業，也是佛山市實現產業突圍的中堅力量，陶瓷的發展能有效帶動佛山整體產業的提升，是佛山市實現產業突圍的重要一環。在經濟新常態下要實現傳統產業的有效轉型發展，必然不能依循老路吃老本，必須順應國際國內的新形勢，有針對性的走出一條新路，這樣才能真正意義上的引導佛山產業騰飛。

　　一、市場呈高檔化、藝術化、多元化和個性化趨勢

　　近年來，在日用陶瓷國際市場上，受全球經濟環境的影響，需求增速放緩，但高檔、精品日用陶瓷的需求增長仍逐年上升。隨著日用陶瓷行業的競爭加劇，日用陶瓷生產國也正把生產的重心向更具競爭潛力和高利潤率的高檔日用陶瓷、具有文化底蘊和藝術氛圍的藝術陶瓷產品轉移。由于消費者在生活水平、文化背景、藝術審美觀等方面存在差異，進而對產品的需求也不完全相同，從而導致市場上單一品種的生產與銷售很難滿足不同消費者的需求。未來國際日用陶瓷市場將發生一系列明顯變化，其主要特點表現在產品質量好、功能全、花色多、造型新穎，也即是產品朝著多元化趨勢發展，同時，具有收藏、饋贈等功能的個性化產品越來越受到人們的喜愛和歡迎，并擁有較大的市場空間。

　　二、產業集群較為明顯，競爭較為激烈

　　近年來，以廣東潮州、廣西北流、河北唐山和福建德化等為代表的日用陶瓷產區發展迅速，新增產能逐年擴大，各自形成了各具特色的產業集群。另外，我國日用陶瓷行業生產企業數量眾多，且以中小企業為主，行業集中度低，市場化程度高，競爭較為激烈，競爭形式主要表現為產品價格的競爭，而中高檔市場主要通過品牌、設計及質量等進行競爭。

　　陶瓷產業要上規模上層次，推動產業集群發展是必行之路，佛山需形成產業集群化發展的良好態勢，走出了一條以資源發展產業、以產業引帶項目、以項目促進發展的新型工業經濟發展之路。

　　三、色釉炻瓷作為最具有個性的日用陶瓷未來發展前景廣闊

　　色釉炻瓷為日用陶瓷細分產品，具有時尚個性、環保健康、實惠實用的特點，正日益受到年輕消費群體的關注和青睞。對比分析國外日用陶瓷市場的歷史、現狀和發展趨勢，隨著生活水平的不斷提高，國內日用陶瓷市場已經超越了實惠消費的階段，呈現出時尚文化消費和綠色環保消費的趨勢，未來對色釉炻瓷的需求將進一步增加。

　　①時尚個性化的需求，將引領日用陶瓷消費升級

　　由于在生活水平、文化背景、藝術欣賞程度等方面存在差異，進而對產品的需求也不完全相同，消費者不再滿足于千篇一律、一成不變的杯碗盤碟，希望能有質地優良、格調高雅、具有文化藝術風格的陶瓷用品，尤其是年輕消費群體，對日用陶瓷在色彩、造型、寓意、文化內涵等方面有著各種各樣的個性化需求，日用陶瓷產品正在由大眾化向個性化的趨勢發生轉變，個性化產品有著巨大的市場空間。色釉炻瓷產品作為中低溫日用陶瓷的代表，是最具個性化的瓷種，能夠將消費者推崇個性元素有機結合，形成其他瓷種無法比擬的個性效果，滿足消費時尚化、個性化需求，將受到市場份額龐大的年輕消費群體的推崇。

　　②節能環保要求的提升，推動色釉炻瓷快速的發展

　　隨著人們對安全、健康和環保等問題的關注度不斷提高，消費者對與食品接觸的陶瓷制品的要求不只是簡單的經濟實用，具備高品質、健康、安全環保等生活元素的產品將成為消費者選購陶瓷產品重要的參考指標，高品質日用陶瓷的市場需求將進一步提升。色釉炻瓷作為中低溫日用陶瓷的代表，具有能耗較低、綠色環保、品質高等特點，未來將擁有廣闊的市場空間。

　　③軟裝飾市場的廣泛需求

　　伴隨住房產業的升級和城市人群生活水平的提高，城市家庭、店面、寫字樓、廠房的室內裝飾作為相關產業也得到了前所未有的發展，市場容量急劇放大。與傳統的白瓷相比較，顏色豐富、裝飾感更強的色釉炻瓷已越來越成為軟裝飾市場的首選。色釉炻瓷產品作為兼具裝飾和實用功能，極大地豐富了房間的品質感，滿足了人們時尚、文化、個性的需求。

　　2019年，正值改革開放下一個四十年的開端，在這個關鍵的時期，不論是中國經濟還是中國建陶，都將邁入一個全新的發展階段。如今，市場需求在減少，消費需求在升級，行業競爭很激烈，對廣大陶瓷企業來說，轉型升級已經不是選擇，而是必然，我們需時刻保持警醒與澎湃激情，共同開拓更美好的新未來。

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